Bien que l’immobilier en viager ne connaisse une croissance importante que très récemment, il s’agit tout de même d’une opération qui séduit aussi bien les seniors que les investisseurs.
Il représente 1 % des transactions immobilières actuelles et de nombreux experts prévoient une croissance à 5 % dans une vingtaine d’années. D’ici là, il est important de comprendre les spécificités de l’immobilier en viager.
Le principe de l’achat en viager
Vous l’aurez sans doute compris, le viager est une forme de vente immobilière. Cependant, elle consiste pour une personne d’un certain âge à mettre en vente sa maison ou son appartenant en échange d’un capital initial (bouquet) et d’une rente (rente viagère).
Le premier est un montant comptant versé par l’acheteur ou débirentier au vendeur ou crédirentier en une seule fois. Le second quant à lui est l’équivalent du reste de la valeur du logement que l’acquéreur se doit de payer au vendeur sous forme de rente, et ce jusqu’à la mort de ce dernier.
Bien évidemment, cette contrepartie permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine tout en souplesse, et ce à un prix avantageux. Pour le vendeur, cette opération est un bon moyen d’obtenir un complément de revenu et éviter la dépendance. Un autre argument de taille pour ce dernier est que malgré qu’il a cédé ces droits sur son logement à un tiers, il a la possibilité de continuer à l’habiter jusqu’à son décès.
Comprendre le calcul de la rente et du bouquet
Une fois le contrat établi, il est important de se pencher sur le calcul du montant de la transaction avant signature. Le bouquet est le premier à faire l’objet de calculs précis.
En effet, une fois le montant réel du logement estimé, on y applique une décote en rapport au Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Ce dernier est généralement fixé en se référant à l’INSEE et notamment à l’espérance de vie du crédirentier. Pour une femme de 75 ans, ce dernier est d’environ 30 %. Le montant du bouquet sera ensuite déterminé et sera d’environ 30 % du coût du bien une fois la décote appliquée.
S’en suit le calcul de la rente qui quant à elle dépendra du sexe, de l’âge du crédirentier, et de l’établissement d’une clause de réversibilité au cas où le bien est cédé par un couple.
Plusieurs autres critères à l’image du rendement du bien sont à prendre en compte. Pour les notaires et pour les agents immobiliers concernés par les ventes en viager, le calcul de la rente passe nécessairement par la prise en compte des tables de mortalité. Ils utilisent pour cela des outils spécifiques.
Cependant, il peut arriver que les estimations soient différentes d’un expert à un autre. Pas de panique, ces projections ne sont qu’une base. De ce fait, le prix du bouquet et de la rente est librement négociable.
Qui peut acheter en viager ?
À l’instar des autres transactions immobilières, les acheteurs ne se bousculent pas pour acquérir un bien en viager et ce n’est pas sans raison. En effet, pour ce type d’investissement il faut que vous y alliez avec vos propres fonds. Les établissements financiers s’abstiennent de le financer à crédit. Cependant, le seul moyen pour que leur position soit revue est que vous mettiez en hypothèque un autre bien immobilier. Ainsi pour acheter en viager, il faut que vous ayez des revenus solides.
Vous devez pouvoir assurer le montant de la rente (qui est étalé sur une longue durée) et celui des autres charges de la maison puisque vous en êtes le nouveau propriétaire.
En outre, avant d’acheter en viager, vous devez disposer d’une hypothèque que le notaire prendra afin d’assurer le paiement du montant de la rente et du bouquet.
Lorsque vous ne parviendrez plus à effectuer les versements, le crédirentier a la possibilité de s’approprier le bien et de le vendre. Vous aurez dans ce cas perdu l’ensemble des sommes déjà versées. Le mieux à faire est de mettre de côté l’équivalent d’environ une année de rente.
